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Les caractéristiques et les enjeux du bail hôtelier

Les baux commerciaux hôteliers constituent l’un des principaux actifs pour les professionnels de l’hôtellerie. A ce titre, le bail commercial doit permettre d’assurer au preneur (à son titulaire) une exploitation pérenne, autrement dit l’indemnisation de son fonds en cas d’éviction.

Ce faisant, le législateur a soumis le bail hôtelier à un régime spécifique. En outre, le bail hôtelier est à la fois régi par les dispositions générales applicables en matière de baux commerciaux (article L. 145-1 et suivants du Code de Commerce) et par des dispositions particulières fixées aux articles L311-1 et suivants du Code du Tourisme, sans compter celles liées à ses contraintes en matière de sécurité et sur le plan sanitaire propres aux ERP (Etablissements Recevant du Public).

Ces dispositions spécifiques veillent notamment à offrir des garanties dans un secteur où les travaux d’équipement ou d’amélioration et de mise en conformité sont primordiaux et engendrent des responsabilités pour les propriétaires et exploitants importantes. Toutefois, la loi du 18 juin 2014, communément appelée « loi Pinel », a apporté quelques modifications à au régime du bail hôtelier sans pour autant le bouleverser.

Les spécificités et les contraintes propres aux baux hôteliers nécessitent le recours à des avocats spécialisés, avec une approche globale et sur le terrain. Les bailleurs et les locataires peuvent appréhender ainsi en pleine connaissance de cause les enjeux juridiques et financiers et être manœuvrants dans le cadre de leurs rapports locatifs.

L’impact de la loi Pinel sur les baux hôteliers :

La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite « loi Pinel », a réformé en profondeur en 2014 le statut des baux commerciaux. En ce qui concerne les baux hôteliers, les changements sont de différents ordres :

  • Modification de la durée du bail commercial initial: la nouvelle rédaction de l’article L145-4 du Code de Commerce supprime toute possibilité de priver contractuellement le preneur de sa faculté de résiliation triennale. Toutefois, les baux hôteliers peuvent continuer de bénéficier d’une durée de 9 ans, dès lors qu’il n’y a pas de définition légale de locaux construits en vue d’une seule utilisation.
  • Simplification des formes du congé: l’article L145-9 du Code de Commerce précise désormais que tout congé peut être délivré par lettre recommandée avec accusé de réception. Autrement dit, tout congé, qu’il émane du bailleur ou du preneur, peut être notifié soit par acte d’huissier ou par lettre avec accusé de réception.
  • Suppression de l’indice ICC dans les baux commerciaux : l’indice ILC (indice de référence pour les activités commerciales) devient la référence légale pour l’encadrement de l’évolution des loyers pour les contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014.
  • Modification de la répartition des chargesapplicable aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 3 novembre 2014.
  • Obligation d’établir un état des lieux contradictoire pour tous les baux commerciaux conclus dès le 20 juin 2014. Pour les baux en cours, un état des lieux doit être effectué lors de la restitution des locaux, si un état des lieux a été fait à l’entrée du locataire.
  • Instauration d’un droit de préférence légal au profit du preneur à bail en cas de vente des locaux loués.
  • Recours aux baux de courte durée: la loi du 18 juin 2014 prévoit la possibilité de recourir à des baux de courte durée et ainsi déroger au statut des baux commerciaux.
  • Transfert automatique du bail commercial en cas de fusion-scission à la société issue de la fusion ou à la société bénéficiaire de l’apport à compter du 20 juin 2014.
  • Limitation de la garantie du cédant à trois ans en cas de cession de bail commercial à partir du 20 juin 2014.
  • Extension de la compétence de la Commission Départementale de Conciliation aux litiges relatifs à la révision triennale des loyers, aux charges et travaux à compter du 20 juin 2014.
  • Le renouvellement des baux hôteliers constitue une étape décisive pour les bailleurs et locataires hôteliers:

Le renouvellement des baux hôteliers déroge au système général de plafonnement des loyers dans la mesure où ces baux sont considérés comme portant sur des locaux monovalents, c’est à dire construits ou aménagés en vue d’une seule utilisation (article R 145-10 du Code de Commerce).

La loi n°2014-626 du 18 juin 2014, relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, a introduit le plafonnement du déplafonnement du loyer, précisant que chaque année l’augmentation du loyer ne pourra dépassée 10 % du loyer acquitté l’année précédente dans des cas précis tels que modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (aux conditions fixées par l’article L145-38 du Code de Commerce) ou clause du contrat relative à la durée du bail.

L’édiction de ces dispositions nouvelles ne modifie néanmoins en rien le renouvellement ou la révision des baux portant sur des locaux monovalents que soit les hôtels (baux hôteliers) et résidences-services dans certains cas.

Notre cabinet est fréquemment interrogé sur des problématiques soulevées lors du renouvellement des baux hôteliers et des charges respectives des bailleurs et des preneurs à bail par la réforme mise en place par la loi Pinel de 2014.

La loi Pinel a en effet remodelé les rapports locatifs avec des impacts financiers non négligeables.

La cession du bail hôtelier : un élément décisif pour le locataire et le bailleur :

Le bail commercial est un bien de valeur pour tout locataire.

Il en résulte que le locataire doit logiquement disposer du droit de céder le bail qui constitue un élément fondamental à l’exploitation de son activité.

Cette liberté accordée a toutefois été restreinte par les dispositions de l’article L 145-16 du Code de Commerce qui permettent d’aménager la cession du bail commercial. A ce titre la loi du 18 juin 2014, précise que lorsqu’il existe une clause de garantie dans le cadre d’une cession de bail, la mise en jeu de la garantie du cédant est désormais fixée à trois ans après la cession du bail. En cas de de défaut de paiement le bailleur devra en informer le cédant dans un délai d’un mois.

Par expérience, nous recommandons à l’exploitant de s’entourer des conseils avisés de son expert-comptable ainsi que de l’avocat spécialisé en la matière.

Pourquoi consulter notre cabinet sur les baux hôteliers :

Notre cabinet bénéficie d’une expérience reconnue en la matière. Il accompagne régulièrement divers acteurs majeurs dans le domaine de l’hôtellerie dans leurs transactions et sur l’ensemble des problèmes juridiques soulevés en matière de bail hôtelier que ce soit sur le plan judiciaire ou comme conseil juridique.

Notre connaissance approfondie du secteur d’activité hôtelier nous permet d’avoir une approche globale et d’intervenir rapidement et au meilleur coût en liaison avec notre réseau d’experts sur les dossiers qui nous sont confiés.

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